Кейс 4. Марина Д. — 2,1 млн руб., единственное жильё в ипотеке сохранено

Краткие данные

Ситуация

Марина — мать-одиночка, двое детей (4 и 9 лет). Работает менеджером в торговой сети, доход около 78 000 руб. в месяц. В 2018 году взяла ипотеку на однокомнатную квартиру в Восточном Дегунино — 4,2 млн руб. под 9,8% годовых на 20 лет, остаток основного долга на момент обращения — 2,8 млн руб. Ежемесячный платёж ~38 000 руб.

В 2022 году развелась, бывший муж перестал платить алименты. Марина брала потребительские кредиты для покрытия дефицита бюджета, к 2024 году накопилось 2,1 млн руб. дополнительных долгов:

• ВТБ — 920 000 руб. (потребительский 2022 г.)
• Сбер — 580 000 руб. (потребительский 2023 г.)
• 2 МФО суммарно — 600 000 руб.

К концу 2024 года Марина перестала справляться: с одной стороны — ипотека (38 тыс./мес.), с другой — потребительские кредиты, с третьей — содержание двух детей. Появились первые просрочки по ипотеке.

Имущество

• 1-комнатная квартира 38 м² в Восточном Дегунино — единственное жильё, в ипотеке у банка ВТБ.
• Иное имущество — отсутствует.

Узловой вопрос: единственное жильё в ипотеке

Стандартное правило ст. 446 ГПК РФ — единственное жильё защищено иммунитетом. Но исключение — жильё, обременённое ипотекой, реализуется (иначе банки бы не давали ипотеки). Это значит, что в стандартной процедуре банкротства квартира Марины уйдёт с торгов.

Однако Постановление Конституционного Суда РФ № 28-П от 26.04.2021 ввело понятие «соразмерного жилья» и обязал суды оценивать, является ли квартира должника «роскошной» или «соразмерной потребностям». В отдельных случаях возможно сохранение ипотечного жилья — особенно если:

• площадь незначительно превышает социальную норму;
• семья включает несовершеннолетних детей;
• есть возможность реструктуризации ипотеки вне процедуры банкротства;
• стоимость жилья несущественно превышает социальную норму региона.

Для Марины случай оценивался юристом Самойловой Е. М. как средней благоприятности для сохранения жилья:

• Квартира 38 м² на семью из трёх человек (мать + 2 несовершеннолетних) — это меньше социальной нормы (по ЖК РФ — 18 м² на человека = 54 м² на троих). То есть жильё не «роскошное».
• Стоимость квартиры (~5,2 млн руб.) — ниже среднестоличной для семьи с двумя детьми.
• Ежемесячный платёж 38 тыс. — дискомфортный, но потенциально подъёмный при условии списания других долгов.

Стратегия: отдельные переговоры с банком ВТБ о реструктуризации ипотеки вне процедуры банкротства. Если банк согласится — у управляющего нет оснований для включения жилья в массу (банк сам не настаивает на реализации). Параллельно — банкротство по другим долгам (без ипотеки) с применением исполнительского иммунитета к квартире.

Ход процедуры

Декабрь 2024. Бесплатная диагностика. Юрист центра предупредил Марину о рисках и сложности задачи: «Гарантировать сохранение жилья не можем, но шансы есть. Стратегия — параллельные переговоры с банком».

Декабрь 2024. Заключение договора с двумя приложениями: основной (банкротство по 2,1 млн руб., 95 000 руб.) и отдельный — защита единственного жилья по Постановлению КС № 28-П (80 000 руб., с пониженной гарантией — оценка «вероятность защиты средняя»).

Январь 2025. Параллельные действия:

1. Переговоры с банком ВТБ о реструктуризации ипотеки. Юрист подготовил расчёты: «Если другие долги клиента списываются в банкротстве, ежемесячный платёж по ипотеке станет подъёмным при условии увеличения срока с оставшихся 14 лет до 20 лет с уменьшением платежа до 28 тыс./мес.».

2. Подача заявления о банкротстве в Арбитражный суд г. Москвы. В заявлении — обязательства перед 2 банками и 2 МФО на 2,1 млн руб., без включения ВТБ как кредитора по ипотеке (рассматривается как залоговый кредитор отдельно).

Февраль 2025. Банк ВТБ согласился на реструктуризацию ипотеки на 20 лет с платежом 27 800 руб./мес. Подписано дополнительное соглашение к ипотечному договору. С этого момента просрочка по ипотеке формально закрыта.

Март 2025. Введение процедуры реализации в банкротстве. Финансовый управляющий получил уведомление о реструктуризированной ипотеке и о том, что квартира — единственное жильё клиента.

Май 2025. Управляющий пытался поставить вопрос о включении квартиры в массу. Юрист центра подал ходатайство об исключении жилья по ст. 213.25 (исполнительский иммунитет) с расчётом по Постановлению КС № 28-П: квартира менее социальной нормы, не «роскошная». Суд исключил квартиру из массы.

Август 2025. Завершение процедуры реализации (имущества для реализации фактически не оказалось). Опись пустая. Кредиторам распределено только 22 000 руб. (остатки на счёте Марины на момент введения процедуры).

Сентябрь 2025. Определение суда о завершении и освобождении от обязательств перед 2 банками и 2 МФО на 2,1 млн руб. Ипотека ВТБ — обслуживается по новому графику.

Итог

• Списано: 2,1 млн руб. потребительских долгов.
• Сохранено: единственное жильё (квартира в Восточном Дегунино), реструктуризированная ипотека.
• Утрачено: ничего существенного.
• Срок: 9 месяцев.
• Затраты: 175 000 руб. услуги + ~40 000 руб. обязательные расходы.

После процедуры Марина платит ипотеку 27 800 руб./мес. на сохранённое жильё и больше не несёт нагрузки по 4 потребительским кредитам — это освобождает в её бюджете около 70 000 руб./мес.

Цитата клиента

«Я перебрала пять юридических компаний, и в трёх мне сказали: «С ипотекой только реализация — квартиру вы потеряете». Самойлова Екатерина Михайловна была первой, кто посмотрел на ситуацию иначе и предложила параллельные переговоры с банком. Восемь месяцев работы, переписка с ВТБ, заседания в суде — и квартира моя осталась. Дети в ту же школу ходят. Это бесценно».

«Цена услуги показалась мне высокой, когда я её услышала впервые. Сейчас понимаю — это самые удачно потраченные 175 тысяч в моей жизни. Без этих денег я бы потеряла квартиру».

Связанные материалы

• Услуга: Защита имущества
• Услуга: Списание долгов
• Статья: Единственное жильё должника в ипотеке
• Статья: Постановление КС № 28-П от 26.04.2021